الحكومة الايطالية تقر تشريعا جديدا حول تبسيط المعاملات العقارية وعلاقتها بالتبرعات والهبات

في السادس والعشرين من شهر نوفمبر المنصرم، أُقرّت الحكومة الايطالية نهائياً القانون المُعدّل لتداول العقارات الموهوبة، والوارد في المادة 44 من مشروع قانون التبسيط. ويتناول هذا القانون إحدى أهم القضايا التاريخية في قانون الملكية المدنية، إذ يُؤثر بشكلٍ كبير على التوازن بين حماية الورثة الشرعيين وضمان أمن معاملات العقارات.

القانون الذي غيّر بشكل نهائي القواعد المنظمة لهذا النوع من نقل الملكية. وبالتحديد، يلغي القانون الجديد شرط إعادة الممتلكات المتبرع بها إلى المشترين مقابل عوض.

فقد وافق مجلس النواب على إصلاح قانون الهبة، الذي يُجري تعديلات جذرية على التشريع ويرفع الحظر نهائياً عن العقارات المشتراة عن طريق الهبة. ويلغي هذا الإصلاح شرط إعادة العقارات الممنوحة من قبل المشترين، حتى لو طالب أحد الورثة بالجزء المخصص لها.

كان التشريع السابق، المستند إلى المادة 563 من القانون المدني الإيطالي، يسمح للورثة الشرعيين المتضررين من الهبة بالمطالبة بالتعويض ليس فقط من الموهوب له، بل أيضًا مباشرةً من مشتري العقارات من الغير، وذلك في غضون عشر سنوات من بدء إجراءات الإرث. وبالتالي، ظلت العقارات الموهوبة عرضةً لخطر الإخلاء القضائي لفترة طويلة، مما أثر حتمًا على قابليتها للتسويق ومدى ملاءمتها كضمانات عقارية في معاملات التمويل.

وبمرور الوقت، أدى هذا الإطار التنظيمي إلى حالة من عدم اليقين واسعة النطاق: فقد عانى شراء العقارات الموهوبة من عقوبات شديدة، سواءً من حيث التداول القانوني أو الحصول على الائتمان. في الواقع، لطالما أبدت البنوك عزوفًا هيكليًا عن قبول هذه الأصول كضمانات عقارية، مما كان له آثار تقييدية غير مباشرة على الديناميكيات الاقتصادية والاجتماعية المرتبطة بمعاملات العقارات.

للتغلب على هذه المشكلات الجوهرية، يُمثل الإصلاح المذكور نقطة تحول: إذ لم يعد إجراء استرداد العقار ساريًا على مشتري العقارات من الغير. فبإمكان أي شخص يشتري عقارًا مُتبرعًا به أن يضمن ثبات ملكيته بشكل كامل، دون خشية مصادرة عقاره بعد سنوات.

وبالتحديد، ينص الإصلاح على أن الوريث الشرعي المتضرر يفقد حقه في طلب استرداد العقار من مشتري العقار من الغير إذا كان الأخير قد سجل عقد الشراء قبل تسجيل الدعوى القضائية لتخفيض قيمة العقار. في هذه الحالة، يحتفظ الوريث الشرعي فقط بحقه في الحصول على تعويض مالي من الموهوب له، يُعادل قيمة الجزء المتضرر من حصته الشرعية. وبالتالي، يُمكن لأي شخص يشتري عقارًا مُتبرعًا به أن يضمن ثبات ملكيته بشكل كامل، دون خشية مصادرة عقاره بعد سنوات نتيجةً لأي دعوى ميراث مستقبلية.

وبذلك، يُعاد تشكيل الحماية لتصبح إلزامية تمامًا، مستبدلةً الحماية العينية الأصلية بضمانة مالية.

ويُحقق هذا توازنًا أفضل بين المصالح المعنية: فمن جهة، ضمان سلامة المعاملات القانونية وحماية ثقة الغير؛ ومن جهة أخرى، الحفاظ على حقوق الورثة الإجباريين فيما يتعلق بالتعويضات والدائنين. ويستجيب قرار المشرّع بوضوح لحاجة نظامية لاستقرار السوق، مُعززًا الثقة كركيزة أساسية في معاملات العقارات.

وتبدو آثار الإصلاح على القطاعين المصرفي والمالي بالغة الأهمية. إذ سيُزيل الرهن الكامل للعقارات الموهوبة أحد أكثر العقبات شيوعًا أمام الحصول على الائتمان، مما سيكون له آثار إيجابية على الأسر والأزواج الشباب والشركات. كما سيُسهم إلغاء الحاجة إلى ضمانات إضافية (مثل الكفالات أو وثائق التأمين) في خفض التكاليف غير المباشرة للتمويل، مما يُسهّل تطوير المبادرات الاقتصادية الخاصة.

مع ذلك، ثمة تحديات تطبيقية محتملة بحيث يثير تحويل حماية الورثة الإجباريين إلى حق ائتماني تساؤلات حول فعالية هذه الحماية عمليًا في حال إفلاس الموهوب له. في مثل هذه الحالات، لا يبدو أن خطر الحماية النظرية وحدها قد زال تمامًا. وبذلك يكمن التحدي التفسيري في مواءمة الأدوات الجديدة مع نظام الضمانات العقارية ومع سبل الانتصاف العادية في إجراءات التنفيذ.

ختامًا، يُحدث إصلاح العقارات الموهوبة أثرًا بالغًا في التوازن بين الميراث وسوق العقارات والائتمان، إذ يُزيل مصدرًا تاريخيًا للغموض في المعاملات القانونية، ويُعزز مبدأ الأمانة، دون إلغاء حماية الورثة الإجباريين. وسيمون للممارسة القانونية والسوابق القضائية دورٌ في ترسيخ الإطار الجديد الذي وضعه المشرّع.

فاعل جمعوي وناشط حقوقي في مجال الإسكان بإيطاليا